Kapitalstruktur optimieren: Mezzanine-Kapital als Hebel für höhere Eigenkapitalrenditen

Finanzierungsdruck im Markt: Warum neue Kapitalquellen entscheidend werden

Das derzeitige wirtschaftliche Umfeld stellt Banken und Kreditnehmer vor zunehmend komplexe Herausforderungen. Die finale Umsetzung der Basel-III-Eigenkapitalvorschriften mit Wirkung seit Anfang 2025 zwingt Banken dazu, ihre Eigenkapitalquoten zu erhöhen. Dadurch stehen weniger Mittel für risikobehaftete Finanzierungen zur Verfügung, was zu restriktiveren Kreditvergaben führt. Als Konsequenz verschärfen sich die Vergabekriterien für Kredite, und die Belehnungswerte von Immobilienobjekten sinken. Für Immobilieneigentümer und Projektentwickler resultiert daraus häufig eine Finanzierungslücke, die mit traditionellen Finanzierungsmethoden allein schwer zu schliessen ist.

Hier gewinnt Mezzanine-Kapital zunehmend an Bedeutung, indem es als flexible Finanzierungslösung nicht nur diese Lücken schliesst, sondern auch gezielte Wachstumsstrategien unterstützt und neue Perspektiven für die Weiterentwicklung von Immobilienportfolios schafft.

Mezzanine-Kapital: Flexibler Finanzierungsbaustein mit Hebelwirkung

Mezzanine-Kapital stellt eine Form der nachrangigen Fremdfinanzierung dar, die im Kapitalstrukturmodell zwischen Eigen- und Fremdkapital angesiedelt ist und sowohl eigenkapitalähnliche als auch fremdkapitalähnliche Merkmale aufweisen kann (z. B. Nachrangigkeit, Rangrücktritt, Erfolgsbeteiligung etc.). Aufgrund des höheren Risikos für Kapitalgeber sind die Finanzierungskosten entsprechend höher. Die Rückzahlung des Mezzanine-Kapitals erfolgt nachrangig gegenüber erstrangigen Fremdkapitalgebern, jedoch vor Eigenkapitalgebern im Kapitalverwertungsfall. Aufgrund dieses erhöhten Risikos verlangen Mezzanine-Kapitalgeber in der Regel höhere Risikoprämien in Form von überdurchschnittlichen Zinssätzen oder eine erfolgsabhängige Vergütung, etwa in Form von Gewinn- oder Wertsteigerungsbeteiligungen (Equity Kicker).

Diese Finanzierungsform ermöglicht es Kapitalnehmern, mit reduziertem Eigenmitteleinsatz auf zusätzliche Mittel zuzugreifen. Für Immobilieninvestoren eröffnet Mezzanine-Kapital damit die Chance, das Portfolio strategisch zu erweitern und Projekte zu realisieren, die andernfalls nicht finanzierbar wären.

Einsatzmöglichkeiten und Vorteile

Ein wesentlicher Vorteil liegt in der Flexibilität dieser Finanzierungsform: Durch den Einsatz von Mezzanine-Kapital lässt sich die Eigenkapitalquote reduzieren, wodurch sich die Gesamtrendite des eingesetzten Kapitals (ROE) durch den Leverage-Effekt erhöht. 

Kapitalstruktur strategisch steuern – Chancen und Risiken im Portfolio

Durch den gezielten Einsatz von Mezzanine-Kapital lässt sich die Kapitalstruktur optimieren, indem der Fremdfinanzierungsanteil erhöht und der Eigenkapitaleinsatz reduziert wird. Dies ermöglicht die Akquisition zusätzlicher Objekte, fördert die Diversifikation und trägt zur Risikostreuung bei, indem Mieterträge und Immobilienwerte breiter verteilt werden.

Der Hebeleffekt kann die Eigenkapitalrendite erheblich steigern, sofern die Finanzierungskosten unter der erzielten Gesamtkapitalrendite liegen. Überschreiten die Kapitalkosten hingegen die Rendite des Objekts, kehrt sich der Effekt um und kann die Rentabilität belasten.

Allerdings birgt der Einsatz von Mezzanine-Finanzierungen auch Risiken. Neben hohen Kapitalkosten und Zinsänderungsrisiken bestehen weitere Herausforderungen, darunter vertragliche Restriktionen (Covenants) sowie potenzielle Liquiditäts- und Refinanzierungsrisiken. Um Zinsrisiken zu steuern, können festverzinsliche Darlehensstrukturen oder derivative Instrumente wie Zinsswaps als Absicherungsinstrumente genutzt werden. Da Mezzanine-Kapital oft endfällig ist, sollte frühzeitig eine Refinanzierungsstrategie entwickelt werden. Zudem können Marktveränderungen oder sinkende Immobilienbewertungen die Kapitalstruktur belasten und zu zusätzlichen Eigenkapitalanforderungen führen. Eine fundierte Risikoprüfung und eine vorausschauende Finanzierungsstrategie sind daher essenziell.

Fazit

Mezzanine-Finanzierungen bieten Immobilieninvestoren die Möglichkeit, ihr Portfolio gezielt zu erweitern und die Eigenkapitalrendite zu steigern. Gleichzeitig erhöhen sie jedoch auch das Risiko, da die Kapitalkosten steigen und die Kapitalstruktur komplexer wird. Eine durchdachte Strategie ist daher entscheidend, um die Vorteile von Mezzanine-Kapital optimal zu nutzen und Risiken gezielt zu steuern. Richtig eingesetzt kann Mezzanine-Kapital das Potenzial eines Immobilienportfolios erheblich erweitern. Die richtige Balance zwischen Wachstumschancen und finanzieller Stabilität ist dabei essenziell.