Wie viele Eigenmittel muss ich in mein Pflegeheim-Neubauprojekt einbringen?

Eine der häufigsten und zugleich komplexesten Fragen in der Finanzierungsberatung von Alters- und Pflegeheimen. Die kurze Antwort: Es kommt darauf an. Die ausführliche? Lesen Sie weiter.

1. Warum Pflegeheime besonders sind

Pflegeheime sind keine klassischen Renditeliegenschaften. Sie sind Betriebsimmobilien mit oft starkem öffentlich-rechtlichem Charakter bzw. einem klar definierten öffentlichen Leistungsauftrag. Das bedeutet:

• Die Immobilie ist untrennbar mit dem Betrieb verknüpft.

• Finanzierungsanalysen basieren primär auf zukünftigen Cashflows, nicht auf Marktwerten oder Transaktionspreisen.

• Bewertungen sind schwierig und müssen verschiedene Szenarien berücksichtigen, z. B. eine Umnutzung im Worst Case.

• Zusatzsicherheiten durch die öffentliche Hand können Finanzierungsspielräume erweitern – oder eben nicht.

2. Die Realität: 30% bis 40% Eigenmittel sind üblich

In der Praxis zeigt sich ein Korridor von 30–40 % Eigenmitteln, die typischerweise eingebracht werden müssen –insbesondere dann, wenn keine Zusatzsicherheiten zur Verfügung stehen.

Auch entscheidend sind folgende Faktoren:

• Das vorhandene Bauland kann als Eigenmittel angerechnet werden.

• Ohne tragfähige Finanzplanung gibt es keine Bankfinanzierung – selbst bei hohem Eigenkapitalanteil.

3. Kein Standardrezept – sondern Einzelfallprüfung

Es gibt keine pauschale Formel zur Berechnung des benötigten Eigenkapitals. Wer seine Finanzierungsmöglichkeiten realistisch beurteilen will, schaut auf:

• Langfristige Tragbarkeit (Zinsen, Amortisationen, betriebliche Reserven).

• Nachhaltige Marge aus dem operativen Betrieb (nach Neubau mind. 15% bis 20% EBITDA-Marge empfohlen).

• Risikopuffer für Investitionskosten sowie operative Risiken (Personalkosten, Auslastung, regulatorische Veränderungen etc.).

Fazit: Eine erfolgreiche Finanzierung beginnt mit der richtigen Strategie

Eigenmittel sind nur ein Baustein. Wer ein Pflegeheim erfolgreich bauen und betreiben will, braucht:

• Eine belastbare Investitions- und Finanzplanung.

• Realistische Szenarien – mit und ohne externe Sicherheiten.

• Einen Partner, der beides versteht: Immobilie und Betrieb.

Sie planen ein Neubauprojekt? Wir helfen Ihnen, Eigenmittelbedarf, Finanzierungslücken und Margenziele strukturiert zu analysieren – und tragfähige Lösungen zu entwickeln.